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一、我国房地产行业发展现状

随着国家政策的导向,“去库存,去杠杆”政策的实施,一二线城市房价只增不减,二线城市房产库存仍然是无人问津,此尴尬现象也是引人深思的。房地产行业存在如下问题:

(一)主要城市房价增长过快

2003年以来房价一路飙升,全国各大中城市房价上涨多呈提速态势,虽然2015年中央出台了“史上最严厉的调控政策”,但是高昂的房价仍是普通民众无法承受的。

(二)房地产市场秩序不规范

我国房地产市场秩序混乱,因为缺少监管,或者相关部门执行不力,开发商的问题尤为严重,囤积土地、炒买地皮,违规建设、增加层数、突破规划、虚假宣传、哄炒房价,拖欠偷逃税款等行为时有曝光。所有这些无不是对房地产市场的干扰,无不是对消费者权益和国家利益的侵害。由此可见,健全市场监管制度,落实监管措施,建立监管责任追究制度,任重道远。

(三)房地产信息披露机制不完善

目前,我国的房地产市场还没有建立起一个统一、规范的价格信息平台,市场参与者无法获得准确的信息,政府各部门信息不对称,不准确现象非常严重。市场参与者在获得信息的过程中普遍遇到信息取得较难,存在信息失真滞后等问题。

二、当前房地产市场法律规制存在的问题

(一)权力缺乏有效配置

房地产市场风险规制的权力是法律授权的权力。由于房地产市场风险法律规制涉及的范围很广,具体包括产业、计划、投资、金融、财政、税收、土地、住房保障等多种法律制度,不同的法律制度在设计上的规范原则、调整方式都不相同,需要一部宏观调控基本法进行统一,对宏观调控领域从法律制度上进行规范,协调不同层次、不同领域法律规范的关系。从实践上来看,房地产市场风险规制需要中央的地方的配合,宏观调控和市场监管是统一的,中央和地方在发挥规制作用的同时均需要以对方行为效果作调整,地方的积极配合是中央规制行为有效发挥作用的重要条件,但实践中效果并不理想,中央与地方互相制约、掣肘。

(二)方式缺乏法律依据

房地产市场风险预防采取规制方式为零散的通知及相应的实施规定。无论通知还是通告都不能满足房地产市场风险法律规制体系要求达到的形式要件,不是正式的法律渊源。这些通知在制定上质量不高,连续性较差,未能洞察市场根本问题,在实施效果上,常常难以达到预期目的,这样的规制方式显然会为人所诟病。其中以限购令的争议最大。

三、房地产市场风险法律规制的对策

(一)健全金融法律体系

房地产市场风险爆发的一个主要特征就是金融风险。银行是我国目前房地产金融市场的主导,房地产开发所需资金对银行贷款有很高程度的依赖性,市场风险集中,y行很难监控借款人对贷款的使用情况,坏账风险较高。一旦风险失去控制,银行将承受难以挽回的巨大损失。在我国房地产金融市场不断发展的当前,建议从加强金融监管和创新金融手段、分散风险两大方面完善房地产市场金融体系。

(二)完善土地法律体系

九层之台起于垒土,土地是房地产市场发展的基础,通过调整房地产市场土地供应量与供应方式,促使房地产市场主体相应作出调整,对房地产市场进行调控,建议通过合理土地规划、土地出让、土地价格指导、严格法律责任的方式,完善房地产土地法律制度。

(三)完善住房保障法律制度

房地产市场自身的调节作用不足以满足不同群体的住房需求,政府需要承担更多的责任,为低收入群体提供基本住房保障。强化政府住房保障责任,完善住房保障标准。

房地产市场涉及全社会和每个人的根本利益,房地产市场风险过重影响了我国经济的平稳发展。在房地产业快速崛起的同时,产生了许多影响房地产市场运行的风险,尽管国家不断采取多种手段,试图解决房地产市场中存在的问题,但在此过程中,也暴露了我国房地产市场风险规制中许多亟待解决的法律问题,国家如何对市场风险进行有效规制,合理规制,依法规制,这是我们必须要解决的一大难题。笔者期待,在各方不断努力和通力合作之下,定能够实现对房地产市场风险的有效规制,希望本篇论文能够对房地产市场风险法律规制略尽绵薄。

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一、影响房地产行业管理体制建设开展的难点问题

经济的增长和社会的发展让越来越多的老百姓关注到房地产行业,房屋作为安家立业的基础建筑在民众心里的地位非常重要,以贷款等形式购买房产成为当下社会的普遍现象。但由于房地产市场的大量需求与一些投资客的炒作行为导致部分房地产企业通过各种手段抬高房价以获取高额利益,严重影响着房地产行业的健康发展。

(一)虚假宣传过多,房产安全质量存在问题

广告形式是房地产商的主要宣传手段,能扩大房地产业的知名度来吸引更多消费者的关注,但由于目前我国建立的房地产管理机制不够完善,因此对于房地产宣传广告无法落实有效的管理措施。不少房地产商在广告中标注着各类诱人的促销活动,但消费者购买房产后却发现广告宣传与实际情况大相径庭,房屋质量参差不齐、装修标准差距极大,甚至还出现即将交付而房屋尚未修建完成等等情况,这种欺骗式的消费导致民众越来越难以对房地产行业予以信任。此外,房产的安全质量是民众所关心的重点问题,但一些房地产商在出售房产时刻意隐瞒其安全质量问题,或是在建筑工程建设时降低资金投入、不仔细进行竣工验收等等,诸如墙体开裂、管道漏水等问题在消费者入住后纷纷涌现。还有些房地产小区的户外基础设施建设质量低下,导致消费者无法安心居住[1]。

(二)漏洞合同频频现身

格式合同作为一种可以修改条约规定的合同形式常被用于房产购买中,由于大多数消费者不具备相应的法律基础知识,此时房地产商就会利用合同中的漏洞来增加不平等条约以降低所要承担的责任。而在签订购房合同前所要签订的定金合约也有陷阱存在,定金支付的合约中应当详细规定责任承担范围和具体金额,以保证其法律效力。目前仍有些房地产开发商在收取定金时故意模糊混淆合同中的概念,从房产价格、房屋面积等方面设置合同漏洞,以致房屋购买合同中出现消费者无法接受的霸王条款,房地产商就有理由在消费者拒绝签订购房合约后没收定金。

(三)房屋产权归属问题

有少部分开发商在没有获取相应的许可证明后就违规搭建和出售房地产,消费者购买的房产自然就属于违规建筑;还有些房地产商占用集体土地导致消费者没有产权证明,无法自由处置自己购买的房产;另外有一些房地产商为了获取经济利益而出售被抵押担保的房产,这就会导致消费者所购买的房产在不知情的情况下被法院查封、拍卖,由此而引发复杂的纠纷[2]。

(四)房地产管理机制不够完善

房地产管理体制中涉及众多流程和任务安排,只有当管理部门之间强化交流联系来共同搭建一个管理网络才能有效调控房地产市场。目前看来,政府在监管房地产行业时对不同部门的任务设置并不明确,不少细节化问题得不到应有的管控和引导,政府职能仍旧只在基本的市场管理上展现其效果,尽管能对房地产行业起到一定的监管作用,但无法做到实质上的改善。其中在政府监管经济市场时还存在着过度干预问题,严格把控房地产行业能优化房地产市场的秩序,但过度干预却会导致市场失去自由发展的空间,打破房地产行业市场的自然发展规律。此外,房地产管理机制没有协调统一也是导致房地产行业的监管工作难以顺利推行的原因之一,不同经济区域的房地产行业发展速度是不一样的,在管理手段和基础设施建设上都有差距,较为偏远、经济发展速度缓慢的地区其监管部门的工作方式滞后,房地产市场监管工作显然无法体现出良好的效用。

(五)部分管理人员专业素质有所欠缺

在房地产管理体制建设过程中最重要的就是管理型人才,只有掌握了专业管理技能和具有丰富监管经验的人员才能落实对房地产管理体制的改革。但目前一些的房地产市场监管工作人员专业素养有所不足,实际管理工作也存在着较为突出的问题。还有房地产企业中不少管理人员专业知识技能把握不够充分,尤其是家族企业中多以亲友来管理部门,这就很容易在企业运营过程中出现管理问题,特别是一些建筑施工现场没有专业的管理人才参与安全质量管理工作,施工建设的质量得不到监管保障就会在房产中埋下安全质量隐患,进而引发消费者与房产企业之间的纠纷和矛盾。

二、从法律角度探析房地产管理体制的改进措施

房地产行业在社会经济市场中的比重很高,建设房地产市场管理体制的重要性就在于合理引导房地产市场向着正确的发展道路前进。从法律制度上强化对房地产市场的监管是政府部门开展工作的制度保障,能为政府执行监管手段提供法律依据,从而规范制约房地产商的一些不良行径。建立完善的法律条款能够为社会民众带来更加幸福的生活环境,从法律角度来分析房地产管理体制的建设意义能促使房地产行业平稳运行,因此政府要严格遵守国家相关法律制度来宏观调控房地产行业,企业也应当在运营过程中遵纪守法,不利用资本控制房地产市场的发展走向[3]。

(一)建立完善的房地产行业经营管理体制

首先,要想促进经济市场的发展需要重视市场的自我调节能力,政府要顺应新时代房地产市场的发展变化并遵循市场规律来开展监管工作。地方政府应该协调各部门来开展房地产行业的日常管理,持续强化对房地产市场监管政策的实施力度,利用现代化科技手段及时发现并处理房地产行业中出现的不良经营行为,将责任落实到具体的企业事务决策者身上。其次,政府要依据现有的房地产行业出现的各类问题来加强对相关法律条款的完善工作,特别是法律条文中较为模糊的用词应及时进行修订,避免不法分子借助法律漏洞来谋取利益,为现阶段房地产管理机制的运行提供更完善的制度保障。在进行立法时要符合我国国情和社情,用科学合理且完善的法律法规来促使各房地产企业规范经营。最后,房地产行业容易遭到各种因素影响而扰乱其市场秩序,这会阻碍房地产行业市场的健康发展和平稳运行。所以在运行房地产管理机制时必须先解决政府对市场的过度干预问题,让建设完善的法律法规发挥其应有的约束作用。

(二)建立完善的房地产行业价格管理机制

房地产行业最令社会民众烦恼的是其房产价格问题,在没有受到政府约束之前的房地产市场一度将房价炒成了“天价房”,即使是二三线城市中的学区房也能达到每平方上万元甚至数万元的价格。在国家针对房产价格进行管理制约后的现在,有必要持续建设房地产行业的价格管理机制,让思想出现偏差的房地产商再无制度漏洞可钻[4]。其一,政府应该严格调查各地区房地产行业的房价走向,将不同地区的薪资和消费水平作为调控房价的依据,并完善法律法规来维护房价管理机制的运行。房地产销售价格对于普通社会民众来讲是非常高昂的资金投入,在购房时往往多家比对、思虑再三才会购买,一旦购买到劣质房产所带来的打击无疑是巨大的。国家通过控制估价能确保房地产价格合理性,从而起到管理房地产市场的作用,所以房地产价格评估机构应当加强责任意识,科学合理地评估房产价格,政府方面也应该加强宏观调控手段,及时调整房地产行业的最高限价和最低售价。其二,利用严格的房地产价格相关法律规定来保护房价管理体系的顺利实行,各地政府应该切实履行稳定房价与租房保障等相关政策,借助更为详细完善的差别化住房信贷政策来限制各种名义的“炒房”、投机性的购房行为。

(三)建立完善的税收法律制度

第一,根据房地产行业中不同建筑的种类和用途来规定不同的税率,稳定普通住宅的房地产售价的同时鼓励房地产商建设中低档房屋住宅,满足不同收入的社会民众对房地产市场的需求,以刺激民众消费的方式来活跃房地产市场。第二,及时发现并改善现有房地产相关行业中的不合理收费情况,通过降低房地产商对房产的建设投资成本,来缓解由于过高成本导致的房价上涨问题,部分必要的收费项目可以以税费替代收费[5]。第三,政府可以积极学习借鉴国外对于房地产行业的调控经验和相关的税收政策规定,不断丰富完善我国税收法律制度内容,促使我国房地产行业的管理体制进一步建设完全。

(四)建立完善的房地产经济管理相关法律制度

我国相关部门应该积极针对房地产经济管理开展更为详细的立法工作,结合现阶段的房地产经济发展现状来不断调整完善房地产经济管理法规,为当前房地产市场的管理工作提供更加强大的法律支持。同时,在完善经济管理法律时还要调查分析民众对住房方面的需求,结合现实情况来解决应对房地产经济管理法律的滞后问题,促使房地产经济管理体系实现与时俱进的现代化建设。另外,在各地政府落实房地产经济管理法规时要强调执法必严、违法必究,从思想和行动上都要坚决抵制任何扰乱社会经济市场的违法违规现象。

(五)改善我国现行法律制度中与世贸组织产生矛盾的内容

我国专门针对房地产行业的相关法律规定有三部文件,除此之外还有一些其他法律条文的规章制度和司法解释等等,可以说我国在房地产行业上的法律体系建设是相当复杂的。要想系统性地整理并完善诸多法律文件内容,应该在保障房地产市场健康运行的情况下整改与世贸组织规则有矛盾的内容[6]。

(六)强化对房地产行业法律条款的时效规定

我国现行的《土地管理法》与《房地产管理法》中存在着部分交叉内容,因此在法律程序上容易出现执行难题。所以我国有必要重新规划完善房地产行业的基础法律体系,科学合理地制定出系统性的《房地产法》,进一步保障政府实施对房地产行业市场的调控手段。

(七)限制地方政府对于房地产行业的立法权力

由于国内房地产行业的规模不断扩大、市场行情日渐复杂,地方政府针对当地的房地产行业发展问题出台了地方行政法规,但在实际情况中出现由于不当立法立项而有违中央政府制定的法律法规,特别是个别地方政府对国有土地的处理和权限审批行为逐渐越过了自身的管辖权。因此,合理配置房地产行业土地资源的前提是保证中央政府有关房地产法律条款的权威地位,有效限制地方政府对房地产行业的立法权力,遏制某些地方政府的“越位”行为。地方政府需要明确的是,在国家房地产相关法律条文中没有明确规定的情况下必须按照规定的法律流程,来申请对当地房地产行业的立法权力;而中央政府方面应当制定更加完善的房地产法律规定去规范企业行为与地方政府的管理权力,让国家房地产法律制度在社会各界中更具有威信力[7]。

(八)加强对政府部门房地产行业相关监管人员的专业素质培养

当具备足够完善的法律条文规定后,需要专业人才利用自身扎实的知识技能来执行市场监控手段,因此有必要强化房地产法律法规执行人员的专业素养。相关部门应大力培训现有房地产市场监管人员的专业知识技能,招收优秀人才带动房地产市场管理体系的顺利运行,促使我国房地产行业走上正确的发展道路。

三、结语

房地产管理体制在现阶段的发展中还存在一些问题亟待解决,这些情况持续发展将会严重影响房地产行业的发展前景,以法律法规来科学调控房地产行业市场是完善房地产管理机制的有效手段。因此,政府需要深入完善房地产行业的相关法律条款,通过加强实地调研工作来分析判断当地房地产市场的发展现状,积极调整对房地产行业的管理手段;企业则要保持合法合理的发展运营状态,为维护房地产市场健康发展贡献一份力量。

参考文献

[1]苏绍波.房地产经济管理创新发展策略[J].住宅与房地产,2020(15):12.

[2]戴珺.房地产经济管理问题之我见[J].经济管理文摘,2020(6):39-40.

[3]解尊松.我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].中国市场,2019(36):75-76.

[4]刘志婷.房地产管理体制中的问题及其法律思考[J].住宅与房地产,2019(21):12.

[5]杨兴华.房地产管理存在的突出问题及对策[J].今日财富,2019(10):65-66.

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为了解决房地产行业逐渐凸显的问题,政府在近些年来加大了对房地产业的行政管理力度,包括消费信贷、住房公积金、开发信贷、土地规范和市场监管以及抵押证券等。这些政策拉动了内需,改善了居民的居住环境并增加了就业岗位。自1994年我国第八届人民代表大会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》后,我国政府构建的房地产法律体系有了里程碑式的意义。我国最高层次的房地产管理法律包括《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《继承法》和《民法通则》等,除了相关法律外,还拥有一系列的条例规定,例如《城市预售商品房管理办法》等[1]。房地产金融类法律法规则包括《商业银行法》、《证券法》和《担保法》等。逐年出台并完善的房地产调控法律和金融法规共同对房地产投资和买卖领域进行了相应调整,促进了房地产金融业的快速发展[2]。

进入2000年以后,我国房地产金融行业稳定发展的同时,也暗含着部分地区房产投资过热、商品房空置率上升和土地炒作严重等问题。其房地产经济基本形式是:局部过热,整体健康。这种情形一直从2000年初延续到今天。这些问题既与正常的市场规律相关,也与上述政策的实施或监督漏洞相关。在这种情况下,我国政府相继颁布了建住房[2002]217号、银发[2002]247号、银发[2003]121号文件一直到国办发[2010]4号等文件[3]。2011年,国务院推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房信贷政策。几年间,住房限购令、新国十条、京十二条和上海限购令等各项措施相继出台,控制了房地产过热的现象,在一定程度上也规范了房地产金融市场。

二、我国金融政策法规的问题

从房地产经济的现状来看,我国房地产金融政策法规的问题较多,例如金融政策“过度支持”、部分领域缺乏专门法律等。下文主要从住房公积金和调控体系漏洞两个方面进行阐述。

(一)住房公积金管理不够完善

住房公积金制度实际上是一种住房保障制度,是住房分配货币化的一种形式,多年来,住房公积金政策的实施很大地提高了我国居民的房屋购买能力。但是,当前住房公积金管理存在着四点问题:第一,住房公积金的收取存在困难。各企业,尤其是乡镇私营企业的住房公积金管理较为混乱,拖欠现象较为严重,而针对拖欠企业的惩罚机制还是空白。第二,住房公积金管理机构不明确。目前住房公积金是由财税部门对公积金进行审核,由基金管理部门安排使用,金融部门进行存贷。各地区针对各部门的业务无统一准则,各部门的权力和责任存在交叉。第三,资金运作管理不够严格。住房公积金应专款专用,但部分企业的公积金却成为腐败重灾区,违规挪用较多。第四,基金的使用方向存在偏差。部分地区的贷款审批要求宽松,导致出现重视建房而轻视购买的倾向。

(二)调控体系漏洞较多

房地产金融法律体系漏洞主要体现在两个方面:第一,房地产金融法律法规存在空白。虽然中央政府和地方政府已经颁布了大量的金融法律法规,但是其法律法规依然落后于现实发展。目前,当前房地产金融市场急需《投资信贷法》,《物权法》、《外汇法》和《存款保险法》等一系列法律法规。第二,房地产金融法律法规存在相互抵触的内容。例如,中国人民银行颁布的《国有商业银行资产负债管理暂行监控指标》中规定,对同一借款人的贷款和商业银行资本余额的比例最高不能超过15%,而《商业银行法》却规定为10%[4]。

三、完善我国房地产金融政策法规的方案

(一)完善住房公积金制度

完善住房公积金制度,可以改变行政手段的随意性和主观性,而从根本上解决此类问题则必须完善相关法律。应立法规定对住房公积金的来源、使用方向、性质、使用方法、基金核定、管理措施和监督措施等方面进行严格规定。同时,可对放宽职工提取住房公积金和异地贷款等以往政策进行调整以适应社会发展状况。

(二)建立房地产金融政策法规体系

目前,大部分金融法律法规在面对实际问题时缺乏针对性和内部一致性。从根本上说,我国并未建立起房地产金融法律法规体系。我国应借鉴西方先进的金融管理经验,依据自身国情对政策取其精华去其糟粕,加强房地产金融行业的法律法规建设。其具体应将重点放在房地产信贷和法治建设上,房地产信贷市场秩序的规范在于制定贷款抵押的相关法律。

(三)以法律形式明确政府在房地产调控中的角色

在房地产调控的过程中,我国政府职能在房地产金融市场中角色不够明确,在某些领域产生过度干预或过少干预的现象。因此,应以法律的形式明确规定政府在房地产调控过程中的责任和义务。地方政府应严格遵守相关调控规定,贯彻中央宏观调控的决策,不能超越职权干涉房地产市场。

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一、房地产投机行为的相关法律约束方式

(一)《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定

现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容,这项管理法则是在上个世纪末期,我国的第八次人大第八次会议上通过的,当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展,这项法则中规定了许多的关于房地产的条例,譬如说在第九条之中,明确的规定了在土地使用权的转让过程中,这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则,也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发,也在一定程度上抑制了腐败行为的发生,打击了房产商的投机行为;为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变,国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”,在第十七条中明文规定,为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为,土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金,之后才能合法转让;为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地,在《城市房地产管理法》的第二十三条之中,明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程,对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定,从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱;在《城市房地产管理法》的第二十五条中,特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策,有效的防止了这种违规行为的衍生;在第二十九条之中,法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定,这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为,具体来讲,在成立房地产公司的过程中,除过要具备相关的企业资质,还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额;在房地产市场上,由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题,屡见不鲜,所以该法对这一环节中的问题,也做了非常详细的说明,具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。

分析完《城市房地产管理法》之后,我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲,我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理,有效的维护土地的社会主义公有制,从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用,重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击,因此,在对建设用地的利用以及土地用途的变更上,都做出了详尽的规定。

(二)其他法律法规

《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规,也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用,但事实上,还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定,起到了很重要的补充作用,在这方面,其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等,都是这些法律中的代表,我们可以对此进行逐一的分析和理解:

第一,反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为,有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用,在关于房地产方面,这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为,都做出了非常详尽的规定;

第二,消费者权益保护法。在这项法律之中,明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系,譬如说,相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息,不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为,进行了明确的规定,对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。

第三,合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法,顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定,这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施,对于合同双方的权益都有了非常准确的说明;在民法通则中,也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定,其中的第八十条,还对土地的使用与承包权利做出了规定,避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定,当然,它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定,对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。

二、房地产投机行为法律规范中存在的问题

(一)总体法律的缺乏

从目前我国房地产发展过程的现状来看,房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化,在以往,这部分群体主要是房地产开发商等,但在现时,房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中,但是就目前来看,《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所规定的主体依然只是房地产开发商,与形势已经不相符合,对于房地产中介机构和个人来说,仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定,涵盖的范围也非常的狭小。

(二)对房地产价格有效控制的相关法律缺乏

在对房地产市场的价格进行管理,加大房价的透明度方面,相关的法律已经远远不能满足市场的需求,对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲,相关部门如何才能缓解,是摆在政府单位面前的一个大问题。

(三)保有、消费环节的法律条文依然空缺

包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律,所强调的重点依然是流通环节的投机行为,对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范,依然存在法律空缺的现象。

(四)对政府的行为约束不够有力

在当下的房地产市场发展过程中,政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡,有的政府单位只顾眼前利益,盲目的开放房地产市场,在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼,目的只是为了提高gdp的增长,在当下,相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好,权限不明、权责不清的现象非常普遍。

三、房地产投机治理的法律改善策略

(一)修订和完善相关的法律法规

众所周知的是,《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律,从上个世纪末期开始实行,至今已经有了二十多年的发展历史,在这二十多年内,我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化,其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变,在这种态势之下,《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向,所以,我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善,在这其中,需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等,从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。

(二)通过法律手段对相关概念进行准确的界定

要从根本上治理房地产行业的投机行为,必须对投机的定义做出一个准确的界定,在这之前,对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述,特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能,为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期,要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响,并建立相关的约束机制;针对房地产市场的保有性质做好法律保障,从而进一步的对购房人的行为作出规范,从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证,从而建立起一个非常好的市场环境。

(三)完善信息的披露过程,保证交易信息的畅通、真实

在当下,由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍,这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展,从某种程度上来讲,来是投机行为泛滥的一个原因,所以,需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范,从而有效的弥补市场运营机制的不足之处,保证市场价格在价值规律的协调之下,能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说,还应该及时的对相关的信息做出披露,促进信息的正常流通,从而有效的抑制恶意操纵市场的行为,将投机者驱赶出房地产市场。

(四)多种法律互相配合,尽力保障房地产市场的稳定运行

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1、把土地获取阶段作为法律风险防控的基点,搞好项目立项可研论证和风险分析,把好企业法律风险防范第一关。房地产企业在进行项目开发运作之前,应注意对项目的可行性进行充分论证,详细制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等文件。对项目立项的依据手续、工作流程等都要规范,形成体系,使之符合国家相关法律、法规及政策规定。在项目立项的可行性研究论证的过程中,要结合规划设计、拆迁安置补偿和资金筹集等工作,应重点关注土地法律风险、市场法律风险、拆迁安置法律风险和和筹资法律风险,加强对项目开发经营的风险性分析、适用性分析和价值性分析,进行项目立项的可行性和不可行性比较,再决定是否进行项目运作,较大程度地降低房地产企业的经营风险和法律风险。实践经验也证明,项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。

2、把投资决策阶段作为法律风险防控的难点,把握好投资的方向、力度和节奏,减轻企业法律风险防范负担。房地产企业的法律风险体现在投资决策的全过程,何时何地开发何种类型的房地产,能否把握好投资的方向、力度和节奏,坚持“有所为有所不为”对于法律风险防范非常关键。房地产企业必须考虑有关开发区域、开发房地产类型、开发时机的法律风险,坚持分散投资的策略,对备选项目的城市布局、区位优势、物业形态、消费市场等方面都要进行深入调研分析,全方位把控,确保摸清、看透、投准。房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般分投资区域分散、投资时间分散、投资主体分散等方式。投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的。投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化、或市场脉搏把握不好而带来的损失。投资主体分散是通过寻求良好的合作伙伴,充分调动投资各方的积极性,双方实现利益共享,风险同担,最大限度的发挥自身优势,避免各类风险的发生。

3、把项目建设销售管理阶段作为法律风险防控的重点,加强运营过程的合同管理,强化企业法律风险防范载体。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目,而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。合同是房地产企业对外经济往来最重要的载体,在当事人之间具有意定的“法律”效果。事实证明,房地产企业发生的大量的法律纠纷都与合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。而房地产开发项目的建设销售管理阶段是合同管理的重中之重,在招标模式、承包方式、承包合同、工期拖延、施工索赔、租售合同、销售时机、自然灾害和意外事故等方面都存在法律风险。因此,必须建立健全合同管理体系,重点完善对合作方履约信用和能力的审查机制;完善对合同的定价管理机制,严格执行招投标、审核定价制度;制定完善的合同管理制度,实行合同审批领导联签、部门会签制度,使合同管理有章可循;制作公司内部各种规范性的制式合同文本;对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训;建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法,实行互相制约、层层把关的监督机制。通过系统的合同管理以及履约责任制的建立,有效防止法律风险的产生。

4、以法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线,建立完善的企业法律风险内控体系。房地产开发是一个涉及面广、关系到众多市场主体切身利益的复杂系统工程,企业的各项经济活动和对外交往都可能产生法律风险。及时建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度模式,对防范法律风险至关重要。法律风险管理必须着力从四个方面下功夫:

一是要强化经营管理人员的法律意识,营造企业法治文化氛围。加强员工法律意识培育是防范企业法律风险的前提和基础。要使法律风险防控形成长效机制,必须营造良好的企业法治文化氛围。企业的每位成员,尤其是高层管理人员和核心业务人员必须认真学习房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件,关注新法新规的出台。企业必须将学习培训作为法律风险防范关口前移的重要手段,加强对相关法律知识的学习和培训,提高从业人员的法律意识和运用法律知识解决实际问题的能力,提高法律风险的警觉性和预见性,从而有效地构建起防范法律风险的无形屏障。

二是要加强法务队伍建设,健全企业法律风险防范机构。法律风险防范机构建立,必须对外聘请法律顾问,对内设立法务部门。外聘律师最重要作用并不在于诉讼阶段,而在于非诉讼阶段,即以事前防范为主,以事后处理为辅,在房地产开发各阶段为企业解决经营中的重大决策和危机处理,审点工作和重要环节的法律风险,提出法律意见。只要充分发挥专业律师的作用,就能够有效地避免签约环节的失误和疏漏,并及时为企业决策者提供专业的法律意见,从而顺利完成房地产项目的开发。而内设的企业法律部门主要侧重于企业日常法律事务的处理,负责与外聘律师的工作对接,内外衔接配合,更加细致准确地解决企业的法律问题。企业的法务部门应深入企业经济活动,积极为重大决策发表法律意见,开展重要制度和重大合同的合法性审查,参与易发纠纷事件的预告防范和应急处置,提前介入诉讼纠纷,找好法务工作的切入点,将业务部门和法律部门的工作有效衔接起来,处理好业务开展和风险防控的关系,使法务工作与企业的经营活动融为一体,与职能部门形成合力,切实履行法律管理和服务职能。

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一、房地产投机行为的相关法律约束方式

(一)《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定

现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容,这项管理法则是在上个世纪末期,我国的第八次人大第八次会议上通过的,当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展,这项法则中规定了许多的关于房地产的条例,譬如说在第九条之中,明确的规定了在土地使用权的转让过程中,这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则,也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发,也在一定程度上抑制了****行为的发生,打击了房产商的投机行为;为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变,国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”,在第十七条中明文规定,为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为,土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金,之后才能合法转让;为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地,在《城市房地产管理法》的第二十三条之中,明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程,对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定,从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱;在《城市房地产管理法》的第二十五条中,特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策,有效的防止了这种违规行为的衍生;在第二十九条之中,法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定,这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为,具体来讲,在成立房地产公司的过程中,除过要具备相关的企业资质,还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额;在房地产市场上,由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题,屡见不鲜,所以该法对这一环节中的问题,也做了非常详细的说明,具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。

分析完《城市房地产管理法》之后,我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲,我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理,有效的维护土地的社会主义公有制,从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用,重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击,因此,在对建设用地的利用以及土地用途的变更上,都做出了详尽的规定。

(二)其他法律法规

《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规,也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用,但事实上,还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定,起到了很重要的补充作用,在这方面,其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等,都是这些法律中的代表,我们可以对此进行逐一的分析和理解:

第一,反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为,有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用,在关于房地产方面,这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为,都做出了非常详尽的规定;

第二,消费者权益保护法。在这项法律之中,明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系,譬如说,相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息,不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为,进行了明确的规定,对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。

第三,合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法,顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定,这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施,对于合同双方的权益都有了非常准确的说明;在民法通则中,也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定,其中的第八十条,还对土地的使用与承包权利做出了规定,避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定,当然,它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定,对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。

二、房地产投机行为法律规范中存在的问题

(一)总体法律的缺乏

从目前我国房地产发展过程的现状来看,房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化,在以往,这部分群体主要是房地产开发商等,但在现时,房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中,但是就目前来看,《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所规定的主体依然只是房地产开发商,与形势已经不相符合,对于房地产中介机构和个人来说,仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定,涵盖的范围也非常的狭小。

(二)对房地产价格有效控制的相关法律缺乏

在对房地产市场的价格进行管理,加大房价的透明度方面,相关的法律已经远远不能满足市场的需求,对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲,相关部门如何才能缓解,是摆在政府单位面前的一个大问题。

(三)保有、消费环节的法律条文依然空缺

包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律,所强调的重点依然是流通环节的投机行为,对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范,依然存在法律空缺的现象。

(四)对政府的行为约束不够有力

在当下的房地产市场发展过程中,政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡,有的政府单位只顾眼前利益,盲目的开放房地产市场,在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼,目的只是为了提高GDP的增长,在当下,相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好,权限不明、权责不清的现象非常普遍。

三、房地产投机治理的法律改善策略

(一)修订和完善相关的法律法规

众所周知的是,《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律,从上个世纪末期开始实行,至今已经有了二十多年的发展历史,在这二十多年内,我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化,其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变,在这种态势之下,《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向,所以,我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善,在这其中,需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等,从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。

(二)通过法律手段对相关概念进行准确的界定

要从根本上治理房地产行业的投机行为,必须对投机的定义做出一个准确的界定,在这之前,对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述,特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能,为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期,要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响,并建立相关的约束机制;针对房地产市场的保有性质做好法律保障,从而进一步的对购房人的行为作出规范,从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证,从而建立起一个非常好的市场环境。

(三)完善信息的披露过程,保证交易信息的畅通、真实

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房地产作为国民经济的支柱产业,随着我国房地产市场的迅速发展,无论是征地、开发、拆迁、补偿,还是建设、安置、交易、管理等项工作日益频繁,交易手续日渐周密,交易管理日渐规范,都必须严格按照国家的方针政策进行操作,这种很强的政策性发映在房地产档案管理上,档案工作任务更加繁重。房地产的健康快步发离不开房地产档案的支持,房产档案是政府职能部门依照《中华人民共和国档案法》《城市房地产权属档案管理办法》及相关法律规定形成的一项专业性较强的工作,房地产档案是房地产产权界定的有利存证, 是房地产管理部门在开展房地产产权产籍管理工作,组织房地产交易活动的重要载体。房地产档案的形成,有其特殊的专业要求和独立的对象,为实施产权管理和产权保护提供了可靠的法律保障。在房地产档案管理中,工作的对象是房地产行业的全部档案,这些档案材料是证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证,具有法律凭证价值,是房地产纠纷中形成的产权证、契约、文件,图纸、表册、照片、电子计算机软盘等不同载体的历史记录,无论是租赁房屋、购买房产、抵押房地产借款等,因此,作为档案管理人员要对档案的质量负责,要确保档案的真实性、完整性、合法性。

二、房地产档案的法律作用具体体现

1、保障房产交易顺利进行

通过查阅房产档案确定谁是真正的业主和该房产是否有权利限制等情况,对于购房者而言,是保护自己合法权益的重要手段。根据《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”。不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据,而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现。限购令出台以来,房产管理部门提醒市民在购房前,一定要认真核实自身是否符合通知所规定的条件,对不符合上述规定条件者,市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户,由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。市房地产登记部门在办理备案和登记过户时,要严格按照通知要求,核查购房人所提交的户籍、婚姻情况等证明材料,对不符合购房条件,不予办理备案及登记过户手续。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆迁范围等问题,一般不会在房产证上反映出来,只有查询房屋登记簿才能准确反映房屋所有相关信息。根据《房屋登记办法》第二十四条规定:“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项”。才能代表国家管理房地产在所有权及相关权利进行交易、登记、确权等管理活动中进行有效管理。

2、维护房地产市场诚信经营

在城镇住房体制改革及相关政策的推动下,中国住宅和房地产业持续快速发展,但也出现了很多不规范的问题,如房地产违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、合同欺骗、中介市场鱼龙混杂、物业管理不规范等。产生这些问题的原因主要是社会诚实信用观念淡漠、信用管理体系和法律法规不健全、缺乏有效的失信惩戒机制。我们通过房地产信用档案的建立,将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩以及经营中的不良行为记录都将通过建设部的一个网上信用档案系统向社会公示,接受社会监督。房地产信用档案是覆盖房地产行业所有企业和执(从)业人员的信用信息管理系统,记录了房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员的信用信息。凡是可以判断信用状况的信息资料,包括房地产企业基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、公众投诉及处理等,在档案中都有记录。房地产信用档案的建立,可以提高房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业及执(从)业人员依法经营、诚实经营的水平,使失信者为其失信行为付出巨大代价,得不偿失,并且有利于规范房地产市场行为,维护消费者的合法权利。消费者要买房,可先上网了解企业信誉度和项目情况,做个基本判断,然后再决定是否购买。社会公众也可以在网上直接对房地产市场违规违纪行为进行投诉。

三、保障房地产档案法律作用的措施

1、贯穿依法治档的理念

房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定,在房地产档案管理过程中,应以《档案法》、《档案法实施办法》、《物权法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋登记办法》等法律法规为依据。其中,《档案法》是我国档案管理的根本大法,连同地方制定和颁发的有关档案法规,国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件,明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。严格执行部门建立的各项规章制度,将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。

2、加强档案管理人员法律责任

房地产交易管理部门的档案管理人员应认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定,需要接受法律和法规的约束,损毁、丢失房地产权属档案的;擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的;涂改、伪造房地产权属档案的;擅自出卖或者转让房地产权属档案的;不按照规定归档的;档案管理工作人员,造成房地产权属档案损失的,将依法追究行政责任或刑事责任。从本岗位必须履行好的责任做起,夯实管理基础,做实档案管理工作,在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。

总之,房地产档案管理工作具有重要的法律作用,做好房地产档案管理工作是我国依法管档的重要体现。需要档案管理人员加强法制观点,依照法律规范要求做好档案管理工作。

参考文献:

1、肖爱娥.房地产产权档案管理探析[J].档案时空,2007.

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一、房地产评估的概念

房地产评估包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估等。但是目前房地产评估主要指的是针对房地产价值的评估,即房地产估价。房地产估价是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格进行估算和判定的活动。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性和复杂性等特点,是科学、艺术和经验三者的结合。

二、我国房地产评估行业发展现状

我国的房地产评估行业已经经历了30多年的发展和创新过程,通过国家各级房地产的主管部门、各评估机构以及估价人员的共同努力,目前已初步建立了基本的房地产估价师执业资格制度,经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨,整个评估行业都处在健康发展的过程中。具体来说,首先,制定了房地产评估的相关法律和规章制度,以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位,完善了评估的相关法律法规和规范性文件;其次,基本建立了房地产估价师执业资格制度并制定了房地产评估的技术规范,通过统一评估程序和技术方法,来保证评估结果的客观、公正和合理;第三,房地产评估的服务领域逐步扩大,在房地产评估机构发展初期,主要服务内容局限于房地产交易管理,以防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善,目前房地产评估业务已经逐步在社会经济发展中发挥着越来越重要的作用,如为银行、城市建设、房地产开发、土地管理、司法、保险、投资等领域提供评估、咨询等各方面服务。

三、我国房地产评估行业中存在的问题

(一)立法滞后

虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础,由《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章组成,以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系,对评估机构、估价人员的管理进行了规定,但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位,但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定,不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况,使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚,无法充分发挥其能动作用,其评估结果也就难以得到社会的认可。同时这也导致了对房地产中介业务缺乏有效监督的局面。

(二)从业人员素质参差不齐

房地产评估不仅具有很强的专业性,而且由于房地产价值的个别性,使得没有两处房地产的价值是完全相同的,这就使得房地产评估结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制,相关的法律法规还不够健全,而且缺乏对从业人员严格的约束和考核,行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象,导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身,学历层次较低,对房地产评估的科学性和严谨性认识不足,工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松,导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一次性考试制度,通过后的注册也只有一个级别,不能充分体现估价师水平的高低和资历的深浅,因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。

(三)社会公信力不高

房地产评估行业发展较好的国家,不仅有健全的法律法规,相关的行业协会也发挥着重要的监督和规范作用。但我国由于房地产评估行业相关法律法规不健全,缺乏行业标准及技术规范和规程,同时房地产行业协会缺乏自律,对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则,导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响,或迎合被拆迁人的不合理要求,评估结果与市场价值严重背离,损害了其他当事人的合法权益;或者为了交易双方不合理的避税要求,使得评估结果损害国家利益。

四、对我国房地产评估行业发展的建议

(一)建立健全房地产评估行业的法律法规

有法可依是房地产评估行业存在和发展的保证。国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规,出台专门的《房地产估价法》。该法应综合现有法律法规的各方面规定和要求,完善以下几个方面:一是强化行业标准,制定和强制推行技术规范和规程,对违反相关法律法规的估价人员要严惩不贷;二是在收费标准方面应做适当调整,对总额小的项目应再细分档次并适当提高收费标准,否则面广量大的小额估价项目因收费少而导致无人承接,对总额大的项目也应再细分档次并适当降低收费标准,否则容易助长压价竞争和给回扣现象;三是制定房地产评估行业职业道德标准,房地产估价师守则等规定,规范评估机构和评估师的行为,通过推动房地产评估行业的法制建设,实施详细的规章制度,使房地产评估机构在执业过程中,有法可依,有据可查,有章可循。

(二)加强房地产评估执业人员的资格认证工作

为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平,一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证,并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度,结合我国的客观实际,实行动态的两级管理体制,即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准,做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平,促进房地产估价师队伍的健康发展,另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括:第一,提高报考的学历要求,至少应该具备大学本科以上学历;第二,严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的,但执行力度不够,没有起到其应有的作用,所以要严格执行注册制度;第三,提高考试的难度,择优录取。如扩大考试相关知识面,实行定量录取等。

(三)全面推进房地产评估行业诚信体系建设

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一、我国房地产法律体系立法现状

“六法全书”时期是我国的房地产立法历史的起源,伴随着改革浪潮的涌起,我国开始制定与房地产相关的法律法规,并出台相关的司法解释。目前我国的房地产法律体系构成的渊源呈现多元化的特点,主要是以专门的房地产法律规范为核心,以散见于《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国物权法》为支系,以《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》等为补充的构架,构成了从横向到纵向覆盖房地产产业法律规范。另外,存在大量的国务院制定颁布的条例和规定;省、自治区、直辖市制定的地方性法规,与房地产行政规章、最高院的司法解释等指导性法律文件共同弥补房地产法律体系的缺陷。

二、房地产法律体系存在的问题

1、立法原则上,具有一定的滞后性。在房地产动态发展的过程中,更注重将房地产相关的国家政策上升到法律的层次,以房地产为主的基本立法匮乏,因政策的特定性,难以体现灵活性与指导性相统一的原则,造成房地产立法存在滞后性问题。

2、法律体系内容上,单薄杂乱

在立法内容上主要是以国家政策、部门规章和地方性条例作为主要来源,以行政部门的行政立法为主要模式。因房地产部门职能的统一、分散,造成了房地产法律内容更多强调部门法律制度的完善,缺乏与其它法律的衔接与呼应,缺乏实际意义上的可行性,致使大量立法交叉重复,难以发挥法律的指导性意义。在法律内容上的不完善还表现在房地产立法体系中忽视对消费者二级市场的规范,忽视对消费者的利益保护救济;欠缺处理房地产事业与生态环境关系的规范,忽视自然生态保护。

3、立法技术欠缺,体系缺乏严谨性

我国的房地产法律主要来源于地方性保护条例、部门规章和国家政策,在条文编排上冗杂不清,难以厘定法条之间的关系,层次比较低,导致立法结构缺乏严谨性,缺失一部核心性单行法统领房地产市场的基础性法律,很多重要事项的立法还是空白。例如《土地管理法》和《城市房地产管理法》二者之间在司法实践适用时会面临条文的交叉、重复等问题,反映我国房地产立法方面的技术欠缺、杂而不全、编排不严谨等问题。

4、司法中法官造法,制约我国房地产法律体系的健全

房地产以行政立法为主进行法律关系的调整,这就造成在司法机关在司法实践中面对匮乏的法律资源,开始寻求最高院关于房地产实务的司法解释,具体个案的批复,然后根据法官自身的理解进行处理,形成案件的判决依据。这样的司法过程严重损害了法律的权威性,成为制约房地产法律体系健全的绊脚石。

三、完善我国房地产法律体系的对策

1、树立时效性的立法原则,完善立法程序

房地产法律体系的滞后性与其立法速度的滞后性相关,需加快房地产基本法的制定速度,制定房地产立法过程所需的时间,保证立法的具有一定的实效性。主要从几方面着手:第一,加强法律论证适用过程,结合实践经验,提高房地产基本法律的预测水平;第二,在立法程序中严格限制审核决议的时限,避免立法工作的拖沓,造成立法的落后,缺乏实践指导意义。第三,做好房地产立项预测工作,有计划制定房地产相关法律,使房地产法规的制定具有前瞻性。

2、厘清、完善法律体系的立法内容

宏观而言,完善我国房地产法律体系,首先,需要建立以房地产单行法为核心法律,以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干,以相关法为骨架的立法模式,理顺法律体系内部层次的关系,建立与房地产法律体系相适应相配套的法律规范与规章制度。其次,各行政部门法规在起草规章制度时,需要综合考虑与其他部门法的关系、避免法条之间的重复与杂糅不清。最后,整理现行的法律与规范,修订、编纂房地产法律法规,清理相关的法规、规章、地方条例,对于重复、无优德赌场网性的法规进行合并删减,增强法律之间的协调性,确定法律适用的明确性。

3、提高立法技术,增强法律体系的逻辑严谨性

首先,改变房地产立法主要行政部门立法模式,专门设置集中“立法机构”致力于立法活动,在论证中邀请法律专家、专业领域的学者专家人才参与,实现制定房地产法律专业性和严谨性。其次,加强立法可行性的调查论证工作,注重房地产立法的规范工作,这是法律具有实践性的主要途径,调查论证工作能够使立法者站在中立的角度审时度势,更好抓住立法焦点,把握立法的进度,预测法律实施后的效果,达到法律体系的完美统一。最后,注重房地产法律体系语言的精准性,应多采用明确、简洁、严谨、规范的语言风格,避免因为语言歧义给司法实践留下隐患。

4、完善涉及房地产相关领域的法律

房地产作为国民支柱性产业涉及的内容庞杂、广泛。在房地产法律规范中建筑市场的垄断、工程管理管理监管不力,非法转包等现象层出不穷,工程事故时有发生,住宅质量不合格。我们应该大刀阔斧制定适合操作的房地产法律法规,加大执法力度,做好房地产法律之间的衔接。例如《民法通则》《合同法》《物权法》《担保法》乃至将来出台的单行房地产法律规范,都应该统一对房地产保护的认识;另外加大对消费者权益的保护性规定,拓展消费者的救济途径,与房地产相关的单行法律中与《消费者保护权益法》相衔接,提升消费者的法律地位,保护消费者的权益。

5、将生态环境理念融入到立法中

生态环境与房地产产业密切相关,应该摒弃之前的短视利用心态,力争在立法中体现出生态环境与房地产事业的互相促进作用。具有世界花园的新加坡等国家在房地产法律体系中体现出生态环境的尊重与合理利用,他们将土地利用分门别类进行规定,具体到现实中呈现环境优美、可利用率高的建筑物。相比之下,翻阅我们的房地产立法体系,生态环境往往成为经济发展的基石,成为牺牲的产品。因此,在立法中我们应该引入生态环境可持续发展或绿色发展的理念。

结语:房地产法律体系的健全关系着国民经济持续健康发展,关系着房地产部门法与其他法律的衔接。我们需要进一步研究房地产立法,博采众长,借鉴他国成功的经验,结合我国法律实践特点,不断充实我国房地产法律体系。

参考文献

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自改革开放以来,我国经济出现了快速平稳发展趋势,在这个过程中,各行各业都出现了快速稳定发展的趋势,是利用相应的技术手段进行分析和管理的过程。房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动,是通过房地产当事人进行有偿的提供相应的商品设备和管理手段进行分析与控制,通过有偿的条件和方式对房地产进行经济性经营模式。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发,是房地产交易的过程中能够为了增加其交易额和交易主体之间的联系形成的控制手段和管理方式。随着当前市场经济发展过程中,各种竞争力的不断加大,在房地产交易的过程中,是利用各种交易手段和交易方式进行分析和管理的过程,是采用相关的技术控制手段进行分析和管理的方法。有助于促进交易主体间的联系,活跃房地产市场、促进当前房地产交流过程中消费者对各种房屋常识的认知有着积极的作用。、

1.我国房地产经纪行业在管理层面上的现状

1.1 房地产经纪行业管理法律、法规不健全 目前,房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定,但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章,但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系,规定过于原则,针对性不强,缺乏可操作性,面对具体的事务难以操作,许多有关方面的问题难以涵盖。阿

1.2 政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力 在对行业实施管理中,政府管理部门多,而且管理部门职能不清,各相关主管部门之间协调不畅,不同部门各自为政,职能和规定缺乏统一性,存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白,使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为,从而助长了行业的不正之风。

1.3 房地产经纪机构市场准入机制不健全 按照有关法律规定,设立房地产经纪服务机构,仅需向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度,对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用,但由于专业化管理环节的缺失,也在一定程度上导致了上述问题。

1.4 房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制,对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力,导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外,执业资格注册制度只是执业资格管理的开始,目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。

2.我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状

2.1 经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》,房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员,不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业,尽管这些条件比较低,但是,有的经纪机构也无法达到。

2.2 从业人员整体素质参差不齐,专业人员匮乏 近年来,我国房地产经纪公司大量成立,从社会各类人员中吸引了大量的从业人员,其从业人员层次繁多,人员素质参差不齐,专业人才匮乏,从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验,而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称:“中国房地产的地产经纪行业已经越吹越大,房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度,认为:从房地产市场的发展看,我们充其量只能说,目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整,但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在地产经纪行业仍在争论之中,但是房地产市场过热却已是定论。

3.房地产经纪行业的发展对策

3.1 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提,要进一步健全房地产经纪专项配套法规,用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为,使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定,内容要覆盖整个房地产经纪服务领域,具体规范到每一项服务活动,使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时,各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度,逐步形成国家、省、市三级法规体系,形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。

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二、我国房地产市场需要调控的主要环节

我国房地产市场的兴起和繁荣与国家经济发展的整体步调是相对一致的,人们生活水平的提高,购买的增强,都是房地产需求的来源。但行业过快过热发展的问题必须通过科学的宏观调控予以引导,从而尽快解决摆在面前的行业矛盾。

价格过高是当前房地产市场最突出的问题,而且是日益严重,因为房价的增速远超过了人们工资的增速,广大中低收人群体买不起房,高收入群体以及“炒房团”却是“多买多得”,市场购买力两极分化严重,市场基本需求和刚性需求始终面临压力。

三、我国房地产市场调控所需的法律支持

在我国房地产市场存在的各个需求层次都拥有被保障的权利,前提是合理的需求保障。法律允许房地产投资,但排斥的是恶意炒作。对需求层次的合理保障以及价格、土地出让、市场秩序的调控都离不开法律的支持。宏观调控就必须以更明确、更具体的规定践行法律约束。这样才能使各个时期的宏观调控举措发挥切实的影响力。结合我国房地产市场宏观调控的最新进展,在法律层面需要对价格、土地出让、市场秩序给予更多的约束支持。

(一)价格约束

《房地产管理法》对住宅商品价格的形成基础做出了要求,第四章第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”它是住宅商品现价的参考标准。第四章第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。”这是从管理层面对房地产价格实施的法律约束,但是在市场交易行为中,居民购买住宅商品时很难从专业角度对上述各类价格实施比较研究,他们直接接触的实现当前的高价格,如何从法律角度稳定价格、抑制不合理价格的存在尤为紧迫。

(二)土地出让约束

《房地产管理法》第二章第十条规定“土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”这是从宏观层面对房地产开发的约束,在我国,集体所有的情况大多存在于县级、村级单位,即使在城市中,也会存在大量的行政村。当地村委会具有很强的“话语权”,有时县级领导都难以干预。

(三)市场秩序约束

《房地产管理法》第六章第六十五条规定“违反本法第三十条 的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。”这一条款同样存在法律责任可能过轻的问题。非法从事房地产开发获得收入理应没收非法所得,并实行罚款。但对于此类当事人来说,资金上的损失并不足以使他们放弃非法从事房地产开发的投机心理,更重要的是开发活动实施后,后续问题的解决也比较复杂,直接影响市场秩序的稳定。法律条款缺少刑事责任规定,无形中会增加当事人的投机心理。另外在企业经营中涉足的金融合作领域、市场交易限制方面也需要具体的规定来调整市场秩序。

四、我国房地产市场调控的法律对策

针对房地产市场调控的需求以及现有法律存在的问题,在法律对策方面,政府应注重强化《房地产管理法》的指导作用,加强指导的全面性,并为该法与其他法律法规的关联提供支持,共同规范我国房地产市场的发展。

(一)法律责任定性

运用《房地产管理法》协助市场调控,首要的是法律约束和法律责任的进一步吻合,即法律责任应延伸至刑事范畴,在刑事责任方面要有更深的追根溯源的要求。但是经过多年洗礼仍屹立于行业之中的房地产企业,其所获利润足以支撑非法用地可能遭受的罚款。地方政府出于各种利益考虑,也会存在和企业联合的意愿。

企业、地方政府和国家相关部门之间就会产生博弈,所以在没有刑事责任的压力下,经济损失和单纯的行政处罚不足以影响企业、地方政府对利益最优化的博弈选择。而《房地产管理法》中一旦涉足刑事责任,那么对当事人的审查就会进入更深的层面,是否存在行贿受贿问题都将被明朗化,《房地产管理法》从法律约束到法律责任之间也将取得更完善的对应。

(二)价格衡量标准

房地产市场的价格问题会产生一系列的联动效应,从价格环节进行宏观调控具有现实意义。《房地产管理法》并没有排斥对具体指标的约束。市场指导价格应当是在科学调研、分析基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格,并经过评估后得出的结论,是对房地产市场价格是否过高还是过低的一种认定参考标准,也是政府信息公示的重要内容。

(三)市场秩序引导

作为房地产行业的专属法律,《房地产管理法》有责任对市场秩序加以约束,特别是在我国房地产市场有待规范的今天,市场秩序的法律约束更是具有深刻的指导意义。首先进一步阐明地区建设规划对房地产开发需求的度量,然后从审批进入房地产开发的流程开始,对银行、担保等金融领域的审批和限制条件详细列明。最后再对购买交易行为提出符合地方实际的要求,便于政府宏观调控各个时期的举措实施。

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1。政府宏观调控的必要性

笔者认为,市场一方面在创造利益,另外一方面在破坏利益。对于房地产市场的起伏不定,权力掌控的主体———国家,必须要对市场进行一定的行政干预,如果不采取干预措施,市场失灵,则带来的影响不仅仅是金融风暴所能比拟的,它对整个国民经济的影响和经济发展的破坏难以想象。具体到房地产市场,如果土地完全市场化、各类配套设施能通过市场手段获得、银行贷款是完全透明的,则房地产交易价格是竞争性的。而这些条件的满足需要以整个经济系统的市场运行为前提,至少目前中国房地产市场还没达到这种水平。[6]从这个意义上讲,在我国目前的社会经济环境下,让房地产市场自由发展既无条件又失公平。面对这样的市场,政府有充分的理由进行干预。市场缺乏政府宏观政策调控和法律监管犹如一场没有音乐的舞会一样,再好的舞姿也因为没有旋律的指挥而无所适从。

2.政府干预房地产市场的处境

关于政府对市场干预的力度,不少学者提出了很多质疑。因为权力的运用在其宏观调控中有模糊的地带。有的专家认为政策的调控本身没有法律的规范性和强制力,但在具体实施过程中,地方政府甚至将政策依据作为处罚和上位法的解释依据,这本身就是不合法的。[7]另外政府一方面想通过房地产业带动其他产业的发展,以期达到产业链的平衡。但另一方面又行使权力来过度干预市场的发展,既要做到支持、保护、维护房地产投资人的利益,又要采取行政手段遏制他们的利益。令政府感到尴尬的是抑制房地产的发展也是抑制自身的利益。这是一个无法调和的矛盾。因为市场的规律、规则不通过政府干预,那么更多的消费者权利将得不到切实的保护。无论如何,政府都只能牺牲部分利益来成全整体利益。因为公共利益是首位的。笔者认为这是宏观调控的初衷,也是目前政府扮演的角色和所处的环境。

(二)利益在房产市场主体中的分割

市场经济环境下,参与市场、角逐市场,根本的目的还是获取利益的最大化。有学者说,一个好的市场既要满足市场经济体制的完善,也要满足法治体系的健全,关键的还是要看市场利益机制是否均衡。在房地产行业,无论是房开商还是贷款银行、无论是政府部门还是其他产业链(如建筑业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系;同时还有金融、保险业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业家用电器业、家具制造业、建筑装饰业等)。甚至广大消费者,都希望最大化的减少风险和损失,以期在利益的分配中能占更多的份额,当然有的利益已经被预设。如房价、利率、相关产业的商品价格等。在复杂的利益格局中,被动的消费群体始终处于弱势的地位。但利益的追求不能建立在违法违规和损害公民权利基础之上。无论社会利益格局如何调整和变动,都要保障公民的生存权和发展权。根据社会经济发展水平,及时调整最低生活保障、最低工资、贫困线和其他保障水平,防止利益格局固定化、部门化、权力化。政府之间、政府与市场之间要建立正常的利益协调、博弈机制,使权力与职责、利益相符合。[8]打于强势的银行、房产投资人、政府的利益垄断。最大化的将局部利益转向公共利益。

(三)竞争秩序需建立在道德的逻辑优先性上

竞争必须依赖于一定的市场竞争机制,不能违反法律规范及市场规则。否则将不会形成有序的行业竞争格局。秩序是稳定的首要条件,没有良好的秩序规则就没有和谐发展的基础。针对房地产市场因价格波动带来的不稳定性,政府不断开展整顿市场和规范市场经济秩序的各种举措。这对维系房地产市场秩序、一定程度上遏制房地产价格起到至关重要的作用。一旦市场秩序混乱,规则没有得到遵守,利益的无限追求已经突破了道德可以容忍的底线,那国家的经济发展将是灾难性的,届时再合理地宏观调控措施估计都难以进行及时有效的补救。所以,为了维护房地产市场不至于垄断利益,影响整个国民经济的发展。政府的宏观调控和市场干预有绝对的合理性和必要性,但也不能将这种干预手段作为房地产市场秩序唯一的稳定依据。因为还有一个不可忽略的因素,即道德力量。民生问题是任何一个国家发展的归宿点,市场秩序即便不稳定,也不能以消费者或广大民众的利益做为代价。市场在建立起自身机制的同时,也应该慢慢形成自我的道德体系。竞争无界,道德有底。所以市场不缺乏人性,市场也不能脱离道德。在我国的房地产市场竞争机制中,道德的逻辑性必须置于首要地位。不要形成企业与地方政府联合反调控的行为。因此,市场竞争秩序乃是基于社会共同的道德诉求。由于既不存在一个完备的道德,也不存在完备的法律,道德与法律须臾不可分离。我们既可以从社会的法律活动中去阅读到特定社会的道德状况,也可以通过社会的道德资源去反思它的法律处境。当现代社会孜孜以求的法制追求不足以维持市场秩序时,我们不能忘记,道德具有逻辑的优先性,因而必须寻求和利用现实的道德资源。如此,才能促进繁荣稳定的房地产市场秩序。

(四)房地产市场的健康需要法律体系的规范化

不仅仅是房地产市场,其他任何行业的发展都需要一部相对完善的法律规范来加以调整和保护。法律与社会其他调控手段一样,既有自己的运行方式和规律,也有调整其规范对象的规律。对于房地产市场,由于牵涉到的主体比较多,即便是政府也不例外。这是房地产行业的特殊性质所决定的。但无论有多复杂的参与主体,都必须遵守一定的规则和法律规范。没有完善的法律体系就不可能有完善的健康的行业发展。针对房地产发展的极端不稳定性及与其他行业甚至与整个国民经济的关联性,国家出台了许多规范性文件和政策,但有的如《行政处罚法》、《行政许可法》、《立法法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等规定上内容含混不清,缺乏确定性,经常用一些常识性概念表达专业性问题,缺乏应有的确定性和严谨性,在法律责任上很难界定。在我国制定的关于房地产的法律法规及相关的政策、制度中,还应当防止保护房地产消费者权益的专门立法与既存法律发生竞合。“消费者保护法广泛地存在于各种法律规范之中,不受部门的限制。凡对消费者利益具有保护功能的法律规定,都是消费者保护法的组成部分”。[9]P220对房地产消费者权益的保护可通过完善相关法律的途径实现,并在相关法律中规定对不同种类的房地产权益予以不同程度的保护。况且房地产消费者权益内容庞杂,一部法规难以穷尽,且广泛涉及诸多相关法律,易导致法律适用的竞合。主要是与民法通则或未来的民法典、房地产法、合同法、建筑法等法律的竞合,虽然可以强调对有关公民基本生存权利的规范优先适用的竞合规则,但制订新法和修改法律毕竟要以防止而不是增加竞合为宜。

(五)责任的承担主体模糊

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一、房地产企业融资困境分析

1.过于依赖银行贷款融资

由于资金需要巨大,房地产开发建设从开始拿地到销售都需要银行贷款资金的帮助,对银行的依赖很强。在我国资本市场不够发达的情况下,房地产企业的融资渠道很狭窄,据相关的机构统计,我国房地产企业开发楼盘时所使用的资金20%以上来自银行的贷款,一些中小型的企业对银行贷款的依赖程度更高,甚至超过25%。虽然在政府相关政策的引导下,房地产开发企业从银行直接获取资金的比重有所降低,但是房地产项目的资金中,超过60%的资金还是来源于银行,只不过方式更为隐蔽,这样比例远远高于国际平均10%的水平。此外,资金过度的依赖银行,将导致银行风险过高,一旦房地产行业出现大的下滑,将给银行带来极大的风险。2014年以来数家规模较大的地方性房地产企业倒闭,为当地的银行带来了较大的风险。

2.股权融资难度增大,中小型房地产企业难以上市融资

在我国的证券市场中,对于企业上市的要求较高,但是房地产企业由于其特殊性,资本金比率通常比较低,一般在35%以下,与此对应的资产负责率却很高,尤其是一些规模不大的房地产企业,负债率更高。基于这一因素,很多的房地产企业达不到上市要求,企业的股权融资渠道被阻断。据笔者统计,目前在我国证券市场中上市的房地产企业规模都较大,且具有国企背景,还有一些房地产企业在境外上市,这些通常都是规模较大,背景深厚的企业,而中小型的房地产企业,基本无法在证券市场上市融资。据统计,我国证券市场中目前仅有房地产企业102家,但是我国的房地产企业超过5万家,上市房地产企业在房地产行业中的比重只有2%左右。

房地产企业的另外一个融资渠道是发行债券,但是我国的债券市场很不发达,目前市场上主要还是国债,企业债券很少。基本上房地产企业无法在我国债券市场中发现债券,极少一部分房地产企业在大陆之外发行了一部分的债券,但是规模也很小。我国的相关法律明确规定了能够发行企业债券的主体,如国有独资公司、上市公司等才有资格发行企业债券,并且在资产负债率、盈利能力、担保等都有着十分严格的要求。而由于房地产企业风险较高,资产负债率、资本金等无法达到要求,基本上无法在国内发行债券融资。国内的一些大型上市房地产企业,为了缓解资金链紧张的状况,也计划着发行债券融资,如万科、金地等,但是仅仅只是极少数的几家发行了企业债券。随着房地产行业出现下滑,房地产企业想通过发行债券融资基本不可能,这样融资渠道也被阻断。

3.信托发展缓慢,缺乏创新产品

由于房地产股权融资、债券融资等十分困难,而银行贷款也越来越难,尤其是中小型的房地产企业,银行对其放款的要求很高。一些房地产企业把目光放到了信托上面,信托具有发行灵活、限制较少等优点,十分适合房地产企业的融资要求。但是信托在我国发展的时间较短,很多的信托产品都还不成熟,发行信托产品成本要高于银行贷款,很多的信托产品缺乏创新,对于客户没有很好的吸引力,造成信托产品的发行不顺利。此外信托由于风险较高,房地产企业发行信托产品融资面临的风险也很高,这在一定程度上限制了房地产企业通过这一方式进行融资。

4.融资相关的法律法规有待完善

目前,我国房地产融资方面的法律法规还有很多不健全的地方,用于房地产融资方面的法律主要是《担保法》,但是这一法律对于抵押贷款方面的规定不够详细,对于房地产企业通过开发项目进行抵押贷款的要求不够明细,导致一些房地产企业在贷款时无法找到合适、准确的法律依据。目前我国房地产融资相关政策、法规不健全,没有形成一套科学、有效的管理体系,不同法律法规之间衔接不完善,缺乏――致性和协调性,在实际的操作中很困难,严重的影响了房地产企业融资的正常进行。

二、房地产企业走出融资困境的对策

1.健全资本市场融资体系

不仅仅是房地产企业融资困难,其他行业的企业也存在着同样的问题,中小企业融资难已经是目前市场中普遍存在的问题,严重的制约了经济的发展,很多的中小企业也因资金困难而倒闭。为此政府需要在资本市场创造良好的融资环境,完善市场融资体系,在法律法规方面进行完善之外,还需要相关的监管部门进行实际的协调、监督管理。一些市场自行调节的部分,则由市场自行调节,减少行政干预,逐步完善我国的融资市场,为房地产企业提供一个良好的融资环境,提供更为广泛的融资渠道。此外,可以适当的引导国外资金,增加对房地产企业的资金供给,为更多的房地产企业提供资金的帮助。通过这些举措,逐步的推动资本市场的完善。

2.培育专业化机构投资者

国内目前资本市场发展还不成熟,缺乏真正的市场化机构投资者,在美国等发达国家中,房地产的资金来源中,很大一部分是机构投资者的资金,如保险基金、养老基金、专业投资基金等机构投资者,这些基金资金量大、信息充分,不仅能够为房地产市场提供稳定的资金,而且还可以分散投资风险。2004年2月,国务院批准了保险基金可以直接进入股票市场。2006年1月,国务院正式批准保险资金可以投资于基础性建设和渤海产业基金,扩宽了保险基金的投资方向。这些都是国家逐步培育我国机构投资者的积极信号。

3.健全金融市场法律体系

要有一个系统性的监管体系,防范各种违法违规行为的发生。一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》等法律法规,适当的修订与房地产金融条款相关的法律法规,通过立法来规范房地产企业的融资、投资行为;二是合理的增加与房地产行业相关的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》和《违反房地产信贷管理办罚条例》等,通过法律法规的制度,来明确房地产企业的权利和义务,使房地产企业严格按照法律的规范从事相关的融资行为,从而建立良好的信用保证;三是严格执法,良好的法律法规需要严格的执行,相关执法部门要依法办事,严厉查处提供假资料、骗取贷款的开发商,严重的追究其法律责任,追回已发放的贷款。

4.拓宽融资渠道引入多样化融资模式

在目前房地产日益与国际接轨的情况下,要引入多样化融资模式,努力拓宽融资渠。从西方发达国家房地产企业融资模式来看,我国应逐步引入房地产信托、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金和商业房地产抵押贷款支持证券等模式。

(1)房地产信托:相对于房地产企业上市、债券融资等渠道,通过信托方式进行融资具有更多的优点,如操作灵活、运作周期短等。目前,国内房地产资金信托比较多的,是主要的房地产企业通过信托融资方式,信托机构和房地产企业之间可以通过深度的合作,开发出更具创新的信托产品,吸引更多的投资者,从而融入更多的资金。

(2)房地产投资信托基金:房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金,该基金通过发行股票,募集投资者的资金,由专业机构负责基金的运作,通过投资不同地区、不同类型房地产项目,降低市场的非系统风险,经营收入以派息的方式分配给投资者,为投资者提供稳健的收益。作为房地产融资的超级替补,信托公司正逐渐跃升至舞台中央,特别在2010年房地产信贷和资本市场融资愈趋严格的形势下,面临机制和产品的双重机遇,全国化信托公司和地方信托公司已呈现出明显的业务分化,其业务竞争策略和重点也渐渐清晰。

(3)房地产产业投资基金:房地产投资基金不同于普通的投资基金,该基金的设立是专门用于房地产开发项目,投资范围有明确的限于,即只能投资到房地产领域。通过这一基金的设立,可以大量的筹集分散的资金,有利于房地产的融资,也便利了中小投资者。房地产投资基金可以获得较高的规模效益,从而促进房地产市场的持续发展。目前该基金在够没发达国家较为普遍,在我国还处于发展阶段,随着市场的逐渐健全,这一基金的规模也将逐渐壮大。

(4)商业房地产抵押贷款支持证券:这一方式是抵押贷款支持证券的一种。根据打包资产的不同,MBS可分为个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)和商业房地产抵押贷款支持证券。第一种是商业银行资产证券化的形式,第二种则是房地产企业的一种债务性融资方式,将房地产企业的抵押贷款打包为一个自称组合,以证券化的方式向投资者发行。两者都属于债务性融资,主要是这样方式的运作更为复杂,对于专业技能要求更高。

为房地产企业构建多元化并且符合我国特有国情的融资渠道,除了政策方面的引导、支持之外,还要健全资本市场,培育发展房地产信托业务,通过建立不同的融资渠道,为房地产企业提供更多的融资可能。在证券市场中,为房地产发行债券提供一定的便利,促进房地产企业通过公司债券的方式融资,通过多种方式的结合,拓宽房地产企业的融资渠道,减少相关的限制。

当然,规模一般的房地产企业要提升自身素质,完善内部的管理机制,加强信用制度建设。从而提高企业的内源融资能力能,在自身条件良好的情况下,能够为外源融资创造有力的融资条件,除了加强自身的建设,提升信誉外,企业要积极的进行多方面的融资。房地产企业的财务部门制度更为精细的预算,根据企业的投资计划和融资计划,制度合理的预算方案,降低财务风险,避免为企业带来不必要的负担。房地产企业的融资难问题在我国的市场中十分普遍,房地产老板跑路等新闻屡见不鲜,究其原因,处理市场机制不健全外,房地产发展市场的不规范、过于盲目等式重要原因,因此,房地产企业在选择投资项目时要经过慎重的考虑,合理确定投资项目,避免出现盲目的开发。最后,对于房地产企业的融资,除了笔者上述的方式外,还要大胆尝试新的融资工具,加强企业内部治理结构,拓展和完善多元化的房地产融资渠道。

参考文献:

[1]徐勇谋,王仁涛,董旭操.房地产金融学-房地产投融资分析[M].中国建筑工业出版社,2008:36.

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